Francúzske banky a hypotéky na zahraničné nehnuteľnosti

Francúzsko si dlhodobo drží silné postavenie medzi poprednými európskymi trhmi. Francúzsky trh s nehnuteľnosťami sa považuje za zrelý a stabilný: sú zavedené transparentné pravidlá transakcií a právny systém spoľahlivo chráni záujmy investorov. Vďaka tomu sú nehnuteľnosti vo Francúzsku pomerne likvídne.

V roku 2025 vykazuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami silné oživenie po spomalení v rokoch 2023 - 2024. Len v prvej polovici roka sa počet transakcií zvýšil o 12 % v porovnaní s prvou polovicou minulého roka. Priemerná cena za meter štvorcový v celej krajine dosiahla 3 017 eur. Cieľom tohto článku je diskutovať o investičnej atraktívnosti francúzskych nehnuteľností.

Francúzsky trh s nehnuteľnosťami je tradične vnímaný ako spoľahlivý a predvídateľný. Za touto stabilitou sa však skrývajú zložité právne a daňové mechanizmy. Francúzsko ponúka investorom vysokú likviditu, široký výber nehnuteľností a dobre rozvinutú infraštruktúru. Ponúka všetko od bytov v Paríži a domov na predmestiach až po alpské chaty a pobrežné vily.

Paríž a južné Francúzsko tradične zostávajú kľúčovými destináciami pre investície do nehnuteľností vo Francúzsku. Paríž je obzvlášť atraktívny pre investorov, ktorí hľadajú stabilný príjem z prenájmu a dlhodobé zhodnotenie kapitálu. Azúrové pobrežie a Provensálsko sú prémiové regióny, kde je dopyt po vilách. Aj relatívne lacné nehnuteľnosti v týchto oblastiach môžu generovať značný príjem.

Podľa Notaires de France sa v krajine medzi aprílom 2024 a aprílom 2025 predalo 892 000 nehnuteľností - o 50 000 viac ako v predchádzajúcom roku. Francúzske nehnuteľnosti historicky preukázali odolnosť voči hospodárskym krízam.

Viac ako 60 % transakcií sa týka existujúcich domov. Nové developerské projekty zostávajú populárne, najmä vo veľkých mestách a na pobreží. Medzi ich výhody patria moderné dispozičné riešenia a daňové úľavy (ako napríklad program Pinel). Apartmány a garsónky sú ideálne na krátkodobé prenájmy (Airbnb), najmä v Paríži, Lyone a na Azúrovom pobreží. Chaty a vily sú najobľúbenejšie v Alpách a na juhu krajiny. Ceny začínajú na 250 000 eurách, pričom prémiové nehnuteľnosti dosahujú 1 milión eur.

Pri kúpe nehnuteľností vo Francúzsku zvážte rovnováhu medzi záujmami miestnych a zahraničných kupcov. Výber vlastníckej štruktúry priamo závisí od cieľov, rozpočtu a stratégie investora. Najjednoduchšia možnosť. Príklad: Klientka si kúpila byt v Lyone za 320 000 € na svoje meno na dlhodobý prenájom. Société Civile Immobilière (SCI) je francúzska realitná spoločnosť. Forma spoločného vlastníctva obľúbená medzi rodinami a malými skupinami investorov. Príklad: Rodina sa rozhodla kúpiť vilu na Azúrovom pobreží prostredníctvom SCI, pričom podiely rozdelila medzi rodičov a deti. Príklad: Jeden klient investoval 200 000 € do spoločnosti SCPI, ktorá sa špecializuje na kancelárske budovy a rezidenčné komplexy v Paríži.

Pre nerezidentov vo Francúzsku neexistujú žiadne právne prekážky. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku si vyžaduje starostlivý prístup k právnym postupom. Acte de vente je konečná listina podpísaná pred notárom. Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Paríži podpísaním zmluvy o kúpe (Compromis de Vente) so 7% zálohou.

Vo Francúzsku je notárske overenie transakcie zo zákona povinné. Notár zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní právnej integrity transakcie: overuje vlastníctvo, identifikuje akékoľvek ťarchy a dlhy, vyhotovuje zmluvu o predaji (Compromis de vente) a zmluvu o predaji (Acte de vente ) a potom registruje prevod vlastníctva na úrade Service de Publicité Foncière .

Francúzske právo povoľuje nadobúdanie nehnuteľností vo Francúzsku prostredníctvom splnomocnenca. Klient z USA sa rozhodol kúpiť si byt v Lyone na diaľku. Transakciu som sprevádzal od začiatku do konca: zabezpečil som podpis dokumentov u notára, zaplatenie zálohy a registráciu listu vlastníctva.

Posledným krokom je registrácia nehnuteľnosti u Service de Publicité Foncière (Služba verejného majetku ). Až po tomto postupe je nehnuteľnosť právne zabezpečená pre kupujúceho. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku so sebou nesie nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj dodatočné výdavky, ktoré je dôležité zvážiť vopred. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku zahŕňa nielen zaplatenie ceny nehnuteľnosti, ale aj účtovanie daní a poplatkov. Daň z nehnuteľnosti je ročná daň z nehnuteľnosti. Daň z bydliska je daň z ubytovania.

Vo Francúzsku platia daň z nehnuteľností IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) iba vlastníci, ktorých zdaniteľný majetok v krajine má k 1. Pre zahraničných investorov platí osobitné pravidlo: berie sa do úvahy iba majetok nachádzajúci sa vo Francúzsku. Pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť vo Francúzsku na účely prenájmu, existuje špeciálny daňový režim s názvom LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Francúzsko na druhej strane láka investorov možnosťou získať prémiové nehnuteľnosti a spojiť investíciu s osobným životným štýlom. Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku sama o sebe nezakladá právo na povolenie na pobyt. Program Passeport Talent vám umožňuje pracovať vo Francúzsku, poberať sociálne zabezpečenie a po piatich rokoch požiadať o občianstvo. Pre tých, ktorí plánujú bývať vo Francúzsku bez práce, je k dispozícii návštevnícke vízum. Jednou z požiadaviek na jeho získanie je vlastníctvo prenajatého alebo vlastneného domu. Klasické povolenie na pobyt v EÚ na základe investície , ktoré sa získava výlučne kúpou nehnuteľnosti, nie je vo Francúzsku k dispozícii. Preto vo Francúzsku nie je možné získať povolenie na pobyt prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti, ale povolenie na pobyt môžete získať prostredníctvom podnikania a investície.

Francúzsky trh s prenájmom je prísne regulovaný. Dlhodobé nájmy sú stabilnejšie a predvídateľnejšie, ale prenajímateľ čelí značnej ochrane nájomcov. Služby správy nehnuteľností sú obzvlášť dôležité pre zahraničných investorov. Výnosy z investícií do nehnuteľností vo Francúzsku a Rakúsku zostávajú relatívne nízke. Pre investora, ktorý hľadá stabilitu a minimálne riziko, je vhodnejšie Rakúsko.

Francúzsko nie je len Paríž a Azúrové pobrežie. Francúzske hlavné mesto zostáva najväčším finančným a kultúrnym centrom krajiny. Byty v centre Paríža a v blízkosti obchodných štvrtí sa tešia stabilnému dopytu zo strany expatov, študentov a firemných nájomníkov. Nice, Cannes a Antibes sú mestá, kde je dopyt po nehnuteľnostiach predovšetkým na sezónne prenájmy na dovolenku. Lyon je jedným z popredných obchodných a univerzitných centier Francúzska. Mesto aktívne priťahuje turistov a obchodných imigrantov. Toulouse je lídrom v európskom leteckom priemysle. Francúzske Alpy sú centrom zimnej turistiky. Vidiecke oblasti krajiny sú atraktívne pre svoje nízke ceny a ekologické prostredie.

Investori by mali venovať osobitnú pozornosť cenovým trendom. Segment existujúcich nehnuteľností sa postupne zotavuje z poklesu pozorovaného medzi rokmi 2021 a 2024. Zároveň trh s novostavbami vykazuje ďalšie výhody: nehnuteľnosti sa predávajú so zárukou kvality a ponúkajú možnosť realizácie individuálnych dispozičných riešení. Mali by sa zohľadniť aj regionálne obmedzenia týkajúce sa kúpy druhých domov.

Dnes sa približne 90 % transakcií uskutočňuje na sekundárnom trhu. Vysvetľuje to oceňovanie historickej architektúry, centrálnych lokalít a existujúcej infraštruktúry zo strany kupujúcich. V roku 2024 bolo vo Francúzsku postavených iba 59 014 nových domov, čo je o 29 % menej ako v predchádzajúcom roku a takmer polovica oproti roku 2022. Dôvodmi sú vysoké hypotekárne sadzby a klesajúca kúpna sila. Ďalším dôležitým trendom posledných rokov je prechod na štandardy ESG a energetickú účinnosť.

Investovanie do francúzskych nehnuteľností sa neobmedzuje len na kúpu jedného bytu v Paríži. Napríklad jeden z mojich klientov sa rozhodol nekúpiť si veľký byt v centre Paríža a rozdelil svoj kapitál medzi tri garsónky, pričom každá z nich mala cenu 180 000 - 200 000 eur. Francúzsko aktívne podporuje obnovu svojich historických budov. Sektor cestovného ruchu zostáva atraktívnou destináciou. Francúzske SCPI (podobné REIT) vám umožňujú investovať do nehnuteľností bez nutnosti priamej správy.

Investovanie vo Francúzsku je atraktívne, ale je dôležité pochopiť potenciálne výzvy a riziká, aby sa minimalizovali straty a nákup bol skutočne ziskový. Francúzske dane sú zložité a viacvrstvové: daň z nehnuteľností, daň z prevodu nehnuteľností, daň z prenájmu a v prípade nových nehnuteľností aj DPH. Francúzske právo sa zameriava na ochranu práv nájomníkov. Preto môže byť proces vysťahovania z dôvodu oneskorených platieb zdĺhavý. Airbnb a ďalšie platformy sú vo Francúzsku prísne regulované. V Paríži a Nice si prenájom nehnuteľnosti vyžaduje registráciu a je obmedzený na 120 dní v roku. Proces kúpy nehnuteľnosti vo Francúzsku trvá 6 až 12 mesiacov. Zahŕňa to výber nehnuteľnosti, právnu due diligence, schválenia a notárske overenie. Rýchlosť ďalšieho predaja sa líši v závislosti od regiónu.

Občania Slovenskej republiky môžu vzhľadom k členstvu v Európskej únii zaobstarať nehnuteľnosť vo Francúzsku bez väčších komplikácií. Z investičného pohľadu Francúzsko ponúka zaujímavú príležitosť obstarania nehnuteľnosti v takzvaných leaseback programoch. Je to štátom podporovaný program s cieľom podporiť výstavbu nehnuteľností a zároveň zabezpečiť ich celoročné využitie pomocou následného prenájmu. Kupujúci zaobstará nehnuteľnosť za výhodnejších podmienok (väčšinou sa jedná o odpočet DPH), ale musí súhlasiť s prenájmom nehnuteľnosti na vopred stanovenú dobu (cca 10 rokov). V priebehu tejto doby môže kupujúci využiť nehnuteľnosť podľa dohody. Väčšinou sa jedná o 4-5 týždňov.

Trh s nehnuteľnosťami je vo Francúzsku výrazne regulovaný a byrokraticky zaťažený. To znamená väčšiu časovú náročnosť celého procesu obstarania nehnuteľnosti. Na druhej strane je však možné tvrdiť, že byrokratické opatrenia eliminujú potenciálne problémy v priebehu kúpy nehnuteľnosti a chráni tak zúčastnené osoby. Všetky oficiálne dokumenty sú vyhotovené vo francúzštine. Jednorazové poplatky, ktoré súvisia s obstaraním nehnuteľnosti vo Francúzsku, hradí kupujúci. Ich výška sa u bežných nehnuteľností pohybuje okolo 9% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. U leaseback nehnuteľností dosahujú tieto poplatky nižšie hodnoty, preto je tento nástroj na podporu investícií do nehnuteľností velice využívaný.

V súčasnej dobe sú vo Francúzsku hypotekárne úvery poskytované až do výšky 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Zahraničné banky vo väčšine krajín EÚ sú pripravené poskytnúť hypotéku aj cudzincom z krajín EÚ za podmienky splnenia štandardných požiadaviek na bonitu klienta a zaistenie. Zaistenie prebieha formou založenia kupovanej nehnuteľnosti v danej krajine. Úrokové sadzby v krajinách EÚ sú dosť podobné. V jednotlivých krajinách sa môžu líšiť jednorazové poplatky za vybavenie úveru a zavkladovanie zálohu.

Niektoré miestne banky sú tiež schopné poskytnúť hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí (zatiaľ iba v rámci EÚ), avšak s jedným rozdielom. Slovenské banky nie sú schopné vziať záloh vo forme kupovanej nehnuteľnosti v zahraničí, ale vyžadujú záloh vo forme inej nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území Slovenska. Odporúčame kontaktovať vašu materskú banku alebo privátneho bankára a dohodnúť s ním podmienky financovania od vašej banky.

Ďalšou možnosťou rozloženia platby kúpnej ceny v čase je investícia do nehnuteľností v rámci nových developerských projektov pred alebo v priebehu výstavby.

Francúzsko je považované za jedno z najobľúbenejších miest na nákup zámorských nehnuteľností medzi bohatými občanmi. Veľký dopyt medzi ruskými občanmi má nehnuteľnosť v Paríži, na pobreží Côte d'Azur, ako aj v blízkosti lyžiarskych stredísk v Alpách.

Hypotéka vo Francúzsku - podmienky na získanie. Francúzsky bankový sektor ponúka rôzne druhy hypotekárnych programov: hypotéky s fixnou sadzbou; hypotéka s pohyblivou úrokovou sadzbou; Hypotéka so zmiešanou sadzbou. Výraznou črtou francúzskej hypotéky je, že vo výške úveru je zahrnutá nielen hodnota nehnuteľnosti, ale prostriedky na opravu budovy, a ak je to potrebné, potom na jej rekonštrukciu. Pri registrácii hypoték vo Francúzsku musí dlžník poskytnúť veriteľovi odhad odhadnutý certifikovaným odhadcom. Odborník posudzovacej spoločnosti musí vykonať posúdenie obytných nehnuteľností a odhadnúť výdavky nevyhnutné na to, aby sa dostal do príslušného štátu. V prípade potreby môže byť hypotekárny úver vo Francúzsku po určitom čase refinancovaný za výhodnejších podmienok.

Pokiaľ ide o solventnosť potenciálu dlžník, francúzske banky pristupujú k tejto otázke veľmi vážne. Hlavnou požiadavkou veriteľov, ktorí pracujú vo Francúzsku, je prítomnosť oficiálneho trvalého príjmu vo výške, ktorá by mu umožnila ľahko splácať úverový dlh. Nerezidenti a osoby s francúzskym občianstvom majú podľa zmluvy o pôžičke rovnaké práva. Hypotekárny úver vo Francúzsku nie je vydaný na nákup garáž, prístrešok, tehlové a drevené domy, objekty pre poľnohospodárstvo atď. Rovnako ako v Rusku, nehnuteľnosti zakúpené na úver je predmetom poistenia. Ďalším predpokladom na získanie úveru je životné poistenie dlžníka. Pred uzatvorením úverovej zmluvy môže banka požiadať dlžníka, aby sa podrobil lekárskej prehliadke, ak je výška úveru vyššia ako 400 000 eur.

Ceny nehnuteľností blízko za hranicami sú cenovo dostupnejšie ako v hlavnom meste. Úver na bývanie založený nehnuteľnosťou, sa vyznačuje niekoľkými charakteristickými znakmi. Proces jeho vybavenia podlieha či už priamo alebo nepriamo určitým zákonom, nariadeniam a podmienkam. Na realizácií hypotéky sa podieľajú nielen banky, ale aj kataster nehnuteľností, ktorý spravuje evidenciu nehnuteľností a práv s nimi súvisiacich, notári ako overovatelia pravosti podpisov, znalci, ktorí oceňujú zakladané nehnuteľnosti a podobne.

V súvislosti s podmienkami bánk a s ohľadom na uplatnenie zákonov a právnych úprav, je vo väčšine bánk nemožné požiadať o hypotéku na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti v zahraničí. Podmienky takmer všetkých bánk pôsobiacich na našom území striktne hovoria, že úverom na bývanie je možné financovať výlučne nehnuteľnosť nachádzajúca sa na Slovensku, zároveň aj záložné právo na účely zabezpečenia úveru na bývanie môže byť zriadené len na nehnuteľnosti, ktorá je na území SR.

Niektoré banky ale vedia akceptovať ako účel hypotéky kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti aj mimo nášho územia. Je to možné ale len v krajinách priamo susediacich so Slovenskou republikou, prípadne v tesnej blízkosti hraníc, pretože pohraničné oblasti bývajú bežne obývané aj občanmi Slovenska. Dôvodom, prečo banky neumožňujú založenie zahraničnej nehnuteľnosti, sú hlavne iné zákony, ale aj možné výkyvy v cenách nehnuteľností súvisiace aj s existenciou inej meny ako je euro (CZK, HUF). Najjednoduchším riešením v prípade záujmu o kúpu nehnuteľnosti v zahraničí je bezúčelová hypotéka.

Pokiaľ sa jedná o hypotéku na kúpu nehnuteľnosti mimo Slovenska so založením nehnuteľnosti na našom území, klienta tento typ úveru nestojí o nič viac ako keby kupoval nehnuteľnosť u nás. Takisto úroková sadzba i bankové poplatky hypotéky na kúpu nehnuteľnosti v Rakúsku alebo Česku s jej založením v daných krajinách sú rovnaké ako na ostatných hypotékach. S iným typom poplatkov sa ale spája nadobudnutie, zriadenie záložného práva, ocenenie, notárske poplatky a obdobné úkony mimo našej krajiny.

Ak sa pohrávate s myšlienkou kúpy nehnuteľnosti mimo územia Slovenska, odporúčame vám vopred si zistiť všetky podmienky a možnosti financovania formou hypotéky. Vďaka hypotekárnemu úveru si môžete zabezpečiť bývanie. v porovnaní so spotrebiteľským úverom. Banky sa môžu slobodne rozhodnúť, či prijmú vašu žiadosť o hypotekárny úver. V zásade môžete získať hypotekárny úver od veriteľov, ktorí majú sídlo v iných krajinách EÚ. Skôr ako vám veriteľ predloží úverovú ponuku, musí posúdiť vašu úverovú bonitu.

Pri predložení záväznej ponuky vám veriteľ musí poskytnúť aj európsky štandardizovaný informačný formulár (ESIS). Podľa pravidiel EÚ vám musí veriteľ alebo sprostredkovateľ úveru poskytnúť aspoň 7 dní na zváženie ponuky. Zvyčajne existuje možnosť splatiť časť alebo celý svoj dlh predčasne.

Ako získať hypotéku vo Francúzsku ako cudzinec

Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku je pre mnohých snom, no jej financovanie môže byť výzvou - najmä pre zahraničných kupcov, ktorí nepoznajú taliansky hypotekárny systém. Zatiaľ čo kúpa domu priamo za hotovosť je medzi medzinárodnými kupujúcimi bežná, získať hypotéku je možné. Áno, nerezidenti môžu požiadať o hypotéku v Taliansku, ale tento proces je zložitejší ako v prípade talianskych rezidentov. Mnohé talianske banky sú opatrné pri poskytovaní úverov zahraničným kupujúcim, najmä tým mimo EÚ. Pre nerezidentov banky zvyčajne financujú 50 - 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Podmienky pôžičky sa však líšia v závislosti od finančnej situácie kupujúceho a konkrétnej banky. Niektoré talianske banky sú otvorenejšie pôžičkám medzinárodným kupujúcim ako iné. Získanie hypotéky v Taliansku ako zahraničný kupujúci si vyžaduje prípravu a trpezlivosť, pri správnom prístupe je to úplne možné.

tags: #francúzske #banky #hypotéky #na #zahraničné #nehnuteľnosti

Populárne príspevky:

• Ako pripraviť zapečenú pečeň so zemiakmi
• Harmančekový kúpeľ pre bábätká
• Chutné sušienky
• Sladké recepty s makom
• Nepotahované čokoládové torty