Obytný súbor Fazuľová: Nová architektúra v srdci Bratislavy

Bratislava sa neustále vyvíja a rozširuje, pričom jednou z najatraktívnejších lokalít pre developerov je práve jej centrum. V minulosti neobišlo Bratislavu búranie vo viacerých častiach mesta, vrátane blumentálskej štvrte. Konkrétne na pozemkoch medzi dnešnými ulicami Radlinského, Imricha Karvaša, Slovanská, Školská a Fazuľová stála kedysi hustá zastávba rodinných domov.

Územie sa nachádza v bezprostrednej blízkosti uvažovanej Priečnej osi, bulváru, spájajúceho Hlavnú stanicu s nábrežím Dunaja. S výnimkou nábrežia, jednej parcely na Šancovej a niekoľkých pozemkov v downtowne už v Starom Meste nie sú také veľké plochy pre vznik nových obytných súborov.

Práve tu, v priestore medzi Fazuľovou a Školskou ulicou, vzniká nový projekt, ktorý má ambíciu zmeniť tvár tejto časti mesta - Obytný súbor Fazuľová. Urbanizácia takmer posledných veľkých nezastavaných pozemkov v Starom Meste sa blíži. Ide o rozsiahly development, ktorý prinesie aj výstavbu na susednej ploche medzi Školskou a Imricha Karvaša.

Pozemky, ktoré boli dlhé roky zanedbané, sa premenia na moderný komplex s rezidenciami, ktoré budú patriť k najdrahším v hlavnom meste. Centrálna časť Bratislavy je zastavaná vcelku kompaktne. Výnimku predstavujú plochy, ktoré prišli o svoju pôvodnú zástavbu v očakávaní novej. Jednou z takých je priestor južne od budovy Národnej banky Slovenska, ktorý svojou zanedbanosťou znižoval kvalitu prostredia.

Už v roku 2018 sa objavili náznaky, že sa v oblasti pripravuje nový development. V tom čase sa zdalo, že developerom bude Penta Real Estate. To sa neskôr potvrdilo, keď sa odhalili prvé detaily budúcej zástavby.

Vzniknúť tu má kancelársky komplex Florian Offices spoločne s dvojicou bytových súborov. Alto Real Estate sa pohybuje v exponovanom území s vyššími nárokmi na kvalitu architektonického prevedenia. Blumentál je čoraz populárnejšou staromestskou štvrťou, kde vznikajú nové atraktívne maloobchodné koncepty, zlepšujú sa verejné priestory a sťahujú sa bonitnejšie skupiny obyvateľstva.

Developer Alto Real Estate, ktorý tieto plochy vlastní, pristúpil k asanácii zvyškov staršej zástavby, ktorá tu prežívala z čias, kedy išlo o súčasť predmestia Bratislavy. Pre Alto ide v podstate o prvý projekt, ktorý bude budovať samo. Nejde o malé zadanie: firma bude transformovať pomerne veľkú plochu, vymedzenú Ulicou Imricha Karvaša, Slovanskou, Fazuľovou, areálom hotela Saffron a Radlinského ulicou. Stredom územia prechádza Školská ulica, po jeho juhozápadnom okraji električková trať. Developer naznačuje, že si to uvedomuje. Priestor chce transformovať postupne.

Alto Real Estate, nový hráč na bratislavskom trhu, ktorý vznikol odštiepením od Penta Real Estate, čelí prvej povoľovacej výzve. Jedným z projektov developera bude rozsiahla transformácia pozemkov medzi Slovanskou a Radlinského ulicou.

V roku 2021 sa od Penta Real Estate odčlenil jeden z jej spolumajiteľov, Jozef Oravkin, ktorý založil novú firmu pod názvom Alto Real Estate. Dnes je Alto Real Estate známym developerom, ktorého aktivity neustávajú. Rezidenčné časti hore spomenutých zámerov spojil do projektu s novým a najmä zvučnejším názvom Florian Residence, ktorého detaily prezradil len v marci roku 2024. Odborná i laická verejnosť sa tak konečne dozvedela, ako bude vyzerať zástavba vyplňujúca desaťročia prázdny brownfield.

„V rámci lokality odkúpilo Alto Real Estate v roku 2022 tri samostatné projekty, pričom každý bol v inej fáze projektovej prípravy a povoľovania,“ hovorí Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate. „Na nároží Ulice Imricha Karvaša a Slovanskej to bol projekt s pracovným názvom Polyfunkčný dom Slovanská. Druhým projektom, medzi Školskou a Fazuľovou ulicou, bol Obytný súbor Fazuľova. Okrem toho je tu ešte tretí projekt nároží ulice Radlinského a Imricha Karvaša. Pôvodne malo ísť o kancelársky komplex Florian Offices.

Developer prebral časť zámeru už vo vysokom stupni povoľovania. Preto mohol nedávno pristúpiť k spusteniu výstavby prvej etapy Florian Residence. „Prebiehajú práce na spodnej stavbe - prekládky sietí a výkop stavebnej jamy,“ popisuje Valovič. „V rámci druhej etapy Florian residence sme v minulom roku zrealizovali prípravu územia v podobe povolených búracích prác. Ešte neskôr sa začne výstavba na ploche, kde sa plánoval vznik Florian Offices.

Architektúra a dizajn

Florian Residence má ponúknuť atmosféru staromestských ulíc, a teda aj tradičné mestské bývanie či ušľachtilé materiály. Fasády budov budú tvorené kombináciou prevetrávaných lokálnych obkladov z kameňa a hliníkových okien z izolačným trojsklom.

Už v minulosti bola architektúra zverená renomovaným ateliérom, no teraz sa má úroveň ešte posunúť. „Urbanisticko - architektonický koncept spoločne pripravili skúsené slovenské ateliéry GutGut a JRKVC,“ približuje Valovič. Zámer však prepracovali zahraniční architekti. „V ďalšej fáze sme do projektu zapojili renomovaný holandský ateliér Benthem Crouwel Architects. Jeho úlohou bolo projekt rozvíjať najmä z pohľadu jeho fasád a verejných priestorov tak, aby sa pôvodne dlhodobo nevyužívaný brownfield stal organickou súčasťou tohto susedstva,“ popisuje developer.

R. Valovič považuje za najdôležitejšie nahradenie balkónov za loggie v druhej etape projektu. „Táto úprava spôsobila celkové vizuálne zúženie objektov o šírku balkónov, čo umožnilo lepšie preslnenie a prevzdušnenie priestorov,“ vysvetľuje. Okrem toho sa zohľadnila požiadavka pamiatkarov, ktorí požadovali v projekte väčšie vertikálne členenie objektov druhej etapy. Holandskí architekti ďalej zlepšili priechodnosť územia. „Ďalšou zmenou bola zväčšená prechodová časť cez jeden z domov druhej etapy smerom do vnútrobloku, ktorá bola navrhnutá tak, aby pôsobila prirodzenejšie a podporovala myšlienku prepojenia územia. V rámci sadových úprav sa do vnútrobloku zakomponovali viaceré funkčné zóny.

Vizualizácia Obytného súboru Fazuľová. Zdroj: Alto Real Estate

Zeleň a verejný priestor

Samostatnú kapitolu tvoria zelené plochy. „Zeleň v projekte sme navrhli tak, aby znižovala teplotu v území a ponúkala miesto na oddych aj aktivitu. Terénne úpravy, výsadba aj mobiliár tu vytvárajú príjemné a pokojné prostredie,” uvádza stránka projektu.

Finálna podoba projektu však stále predstavená nebola. „Florian residences budeme predstavovať mediálne až pri spustení teasingovej kampane, ktorá začne tesne pred spustením predaja,“ vysvetľuje CEO Alto Real Estate. To by malo byť na začiatku roka 2024. Predaj druhej etapy začne po vydaní právoplatného povolenia a finálnom rozhodnutí o štarte výstavby.

Florian Residence. Zdroj: Alto Real Estate

Byty a apartmány

Z doterajších informácií sa zdá, že prvé dve etapy by mali priniesť približne 300 bytov a apartmánov. Prvá etapa na Slovanskej má obsahovať 60 bytov a 13 apartmánov v bodovom objekte s ôsmimi podlažiami, druhá na Fazuľovej 164 bytov a 67 apartmánov v dvojici samostatných osempodlažných objektov, zvierajúcich parkovo upravený dvor. Pri tretej etape sa nedajú bilancie ešte presne odhadnúť.

V rámci prvej vznikne osempodlažný dom so 73 bytmi a apartmánmi pre 173 obyvateľov. Dom je navrhnutý v pravidelnom tvare, symetrickej fasáde a čistom architektonickom výraze. Výstavba prvej fázy sa pritom začala už v roku 2023 a dokončená by mala byť v roku 2025, kedy je naplánovaná aj kolaudácia.

Developer v tomto prípade prezrádza aj ich štandard. „Vďaka nekompromisnému výbere technológií pre výstavbu aj prevádzku predstavujú byty v projekte nielen zásadnú úsporu energií, ale aj najvyšší možný štandard komfortu na našom trhu,” tvrdí webstránka Florian Residence.

Pri dôkladnejšom hľadaní sú na stránke k dispozícii aj ceny jednotlivých nehnuteľností. Podľa predpokladov, ide o vyššie sumy. Jednoizbový byt je k dispozícii od 218-tisíc eur s rozlohou 34 metrov štvorcových vrátane loggie. Dvojizbové nehnuteľnosti presahujú sumu 364-tisíc eur, ich rozloha je od 58 do 63 metrov štvorcových vrátane loggií a medzi najdrahšie patria trojizbové byty, ktoré sú v ponuke od astronomických 624-tisíc eur. Pri najväčších 4-izbových bytoch je cena na vyžiadanie, blížiť sa ale pravdepodobne budú k miliónu. Rozloha takéhoto bytu je 154 metrov štvorcových a prislúchajú k nemu až dve loggie i dve kúpeľne. Je ale nutné povedať, že zatiaľ je spustená len prvá fáza predaja a k dispozícii nie sú všetky byty.

V druhej fáze vzniknú dva omnoho väčšie, osempodlažné doskové domy s 240 bytmi a apartmánmi pre približne 600 obyvateľov. Priestor medzi budovami bude tvoriť tichá pešia ulička s predzáhradkami, ktorú sú pre frekventovanú časť Blumentálu skutočne netradičné.

Poslednú, tretiu fázu, bude tvoriť najvýraznejší objekt - budova Florian Offices na nároží ulíc Imricha Karvaša a Radlinského. Jej finálna podoba dnes nie je známa, od začiatku povoľovacieho procesu je ale komunikovaná ako kancelárska. V objekte sa bude parkovať v podzemných garážach, ktoré sú navrhnuté s dvojnásobnou požiarnou odolnosťou a vybavené odvodom dymu a tepla pri požiari.

Centrum by tak malo získať niekoľko stoviek nových rezidencií, čo sa môže priaznivo odraziť na živote v okolí. Lokalita doteraz pôsobila ako akési vákuum, čo sa ale onedlho zmení. Veľký development zároveň prinesie samospráve nemalé príjmy na poplatku za rozvoj. Ideálne by bolo reinvestovať ich do revitalizácie okolia. Naproti ležiace Floriánske námestie by sa mohlo stať atraktívnejším miestom, ak by parkovisko nahradila plocha pre peších (parkovanie by sa mohlo presunúť do Florian Residences).

Nový projekt predstavuje príležitosť pre dotvorenie centra mesta kvalitnou súčasnou architektúrou a veľkomestsky pôsobiacou zástavbou.

Zmeny v projekte

Pôvodne malo ísť o kancelársky komplex Florian Offices. Dnes je už bezpredmetná, kancelárie nahradia byty. Developer sa rozhodol nahradiť pôvodne plánovanú kancelársku budovu, ktorá by formovala nárožie dvojice hlavných ulíc.

„Vzhľadom na aktuálnu situáciu na trhu, súvisiacu s výstavbou nových administratívnych budov, veľkosť projektu a s ňou spojenú nízku efektivitu, považujeme výstavbu kancelárskeho zámeru v tejto lokalite za rizikovú a dlhodobo neudržateľnú,“ objasňuje rozhodnutie firmy Rastislav Valovič. To je ale spojené s potrebou zmeny Územného plánu, ktorý tu predpisuje občiansku vybavenosť. Magistrát je ochotný upraviť reguláciu - ale len výmenou za protihodnotu (alebo „nadhodnotu“, ako to nazýva) v podobe niekoľkých nájomných bytov.

Prvé vizualizácie projektu naznačovali, že na obytných budovách budú aj zelené strechy a balkóny. Odvtedy sa do projektu zapracovali pomerne významné zmeny. „Objekt sme vizuálne zoštíhlili, upravili sme celkový vzhľad, farebnosť a vizuálne sme odlíšili jednotlivé sekcie. Balkóny sme nahradili loggiami,“ opisuje zmeny riaditeľ Alto Real Estate Rastislav Valovič.

Obytný dom na Fazuľovej ulici ešte stavebné povolenie nemá, ale Alto Real Estate plánuje začať stavať na konci tohto roka alebo začiatkom 2024, píše web Yimba.sk. Ukončenie výstavby sa plánuje na rok 2026. Dokončenie sa však môže predĺžiť. V minulosti proti niektorým zámerom developera o zmene cestnej premávky namietala centrálna banka, uviedli Hospodárske noviny.

Obytný súbor Fazuľová. Zdroj: Alto Real Estate

Zhrnutie

Florian Residence tak bude jeden z luxusnejších projektov, ktorý bude cieliť na bonitnejšiu klientelu. Pozitívom je, že zanikne ďalší zanedbaný brownfield, na mieste ktorého vznikne plnohodnotný development od kvalitných architektov.

Nový projekt s pracovným názvom Obytný súbor Fazuľová by mal vyrásť na pozemkoch o výmere 8 172 štvorcových metrov. Areál je v súčasnosti nevyužívaný a z juhovýchodnej strany ohraničený budovou hotela Saffron, z juhozápadnej strany Školskou ulicou, severnú a severovýchodnú časť riešeného územia ohraničuje Fazuľová ulica a zo severozápadu riešené územie susedí so Slovanskou ulicou.

Podľa zámeru, ktorý predložil investor na posúdenie vplyvu na životné prostredie, má obytný súbor pozostávať z dvoch nadzemných objektov, ktoré sú prepojené v suteréne.

V centre hlavného mesta sa pripravuje nový polyfunkčný komplex, ktorý prinesie na trh celkom 231 bytových jednotiek. Spoločnosť FP solutions chce stavať v susedstve Národnej banky Slovenska.

Etapa	Ulica	Počet bytov	Počet apartmánov
1	Slovanská	60	13
2	Fazuľová	164	67

Poznámka: Tabuľka zobrazuje predbežné údaje.