Postup pri stavbe domu krok za krokom na Slovensku

Viete, aké všetky kroky musíte prejsť predtým, ako prvýkrát prekročíte prah svojho nového domu? Aby ste svoj sen o vlastnom rodinnom dome premenili na skutočnosť, budete sa musieť poctivo pripraviť. Výstavba domu si totiž nevyžaduje iba dostatok financií, ale tiež odhodlanie, trpezlivosť a určité vedomosti. Nič by ste nemali nechať na náhodu, a preto sa dôkladne oboznámte so všetkými základnými krokmi. Výstavba nového domu v sebe spája mnoho aspektov, ktoré treba posúdiť, a otázok, ktoré treba dôkladne preskúmať. Svoj nový dom totiž určite chcete postaviť na dlhé roky. Je preto neprípustné, aby sa z neho stala odysea plná neúspechov, zlých rozhodnutí a problémov.

Cieľom je postaviť dom, ktorý splní všetky vaše požiadavky na komfort bývania a bude odrážať aj váš životný štýl. Ukážeme vám, ako realizovať stavbu domu krok za krokom. Rozhodli ste sa postaviť si dom, ale ešte neviete, ako postupovať? Pripravte sa, že ide o náročný proces, ktorý vyžaduje veľa času aj energie. Aj keď sa postup ako stavať dom môže zdať byť zložitý, v spolupráci so správnou firmou to bude hračka. Nebojte sa preto zveriť stavbu domu odborníkom, ktorí vám radi s ňou pomôžu.

1. Výber pozemku

Proces stavby domu je potrebné začať výberom vhodného pozemku. Sen o dokonalom rodinnom dome sa nezačína položením jeho základov, ale precíznym plánovaním. Máte vysnívaný dom? Potom by ste mali vedieť, že začínať by ste mali vhodným pozemkom. To je základný predpoklad celej realizácie. Treba si uvedomiť, že každá parcela má svoje špecifiká, či už ide o orientáciu na svetové strany, výhľady alebo napojenie na inžinierske siete. Veľa záleží aj od výmery, proporcií a, samozrejme, terénu.

V prípade, že už stavebný pozemok máte, napríklad ste ho zdedili, tak sa vás tento krok netýka. Ak patríte k šťastlivcom, ktorí už pozemok vlastnia, budete musieť vykonať všetky potrebné katastrálne kontroly, aby ste sa uistili, že na danom pozemku môžete stavať. Predovšetkým v prípade, že ste nejaký pozemok zdedili, bude vhodné overiť si v územnom pláne obce či mesta, na aké účely je určený a či na ňom nie je obmedzená výstavba. Ďalej je potrebné preskúmať, či sa na pozemku nenachádzajú vecné bremená, prípadne či sú doriešené všetky vlastnícke vzťahy. Taktiež sa informujte aj o územnom pláne dlhodobého rozvoja vybraného mesta či obce.

Pokiaľ pozemok nevlastníte, prvým krokom pri výstavbe vášho vysnívaného domu bude práve jeho kúpa. Starostlivo vyberajte oblasť, kde sa rozhodnete stavať a dôkladne zvážte všetky výhody a nevýhody jednotlivých lokalít. Medzi najdôležitejšie kritériá patrí veľkosť, svahovitosť a tvar pozemku. Nezabúdajte ani na inžinierske siete. Ak chýbajú alebo nie je možné sa na ne napojiť, skomplikuje to celý proces. Cena pozemku má tiež veľký vplyv na konečnú cenu domu. Kúpa pozemku v centrálnych oblastiach bude mať síce vyššiu cenu za meter štvorcový, ale budete mať všetky potrebné služby na dosah ruky. V malých obciach a dedinách vás pozemky vyjdú menej, avšak budete musieť počítať s dlhším dochádzaním do práce a obmedzenou dostupnosťou služieb.

Pri výbere pozemku je dôležité myslieť na budúcnosť. Ako bude daná lokalita vyzerať o 5, 10 alebo 15 rokov? Zistite si, či v blízkosti náhodou nemá vyrásť veľká továreň, železnica alebo iná stavba, ktorá by mohla narušiť váš pokojný život. Podstatnú úlohu zohráva aj typ podložia, ktorý dokáže značne ovplyvniť náklady na výstavbu domu. Mimoriadne dôležitým údajom je druh pozemku. Ak na ňom chcete stavať rodinný dom, mal by byť vedený ako zastavaná alebo ostatná plocha. Preštudujte si územný plán obce, v ktorom sú zakotvené obmedzenia ohľadom výstavby. V neposlednom rade si overte, či sú na pozemku zavedené všetky inžinierske siete.

Podľa zákona musí medzi vaším a susedným domom ostať priestor minimálne štyri metre. To platí v prípade, ak sa na protiľahlých stenách nenachádzajú okná obytných miestností. Inak to musí byť sedem metrov. Ak má teda váš dom štandardnú šírku 6 metrov, vyberajte pozemok so šírkou aspoň 15 metrov, optimálne 20 metrov. Čo sa týka rozlohy, za ideálnu sa v súčasnosti považuje 600 m2, ale niektorí dokážu postaviť šikovný dom aj na 300 m2.

Praktický tip: Pozemok si detailne preklepnite aj po právnej stránke. V liste vlastníctva si preverte, kto je jeho majiteľom a či na neho nie sú viazané ťarchy, vecné bremená či záložné práva.

2. Projektová príprava

Po výbere pozemku a overení, že na ňom možno postaviť dom, je potrebné dať si vyhotoviť projekt. Projektová príprava stavby je veľmi dôležitou súčasťou výstavby domu. Pred výberom projektu a oslovením stavebnej firmy, by ste už mali mať jasno vo všetkých základných kritériách, ktoré by mal váš nový dom spĺňať. Projekt si môžete vybrať z katalógu montovaných drevodomov, prípadne nechať vypracovať na mieru. Projekt na mieru vám na základe vašej predstavy po obhliadke pozemku pripraví náš projektant a bude ho upravovať až k vašej úplnej spokojnosti, prípadne k finančným možnostiam.

Projekt pre výstavbu môžete vyberať buď z katalógu alebo si nechať pripraviť projekt šitý na mieru ako dom na kľúč. Katalógové projekty sú cenovo výhodnejšie, nie sú ale vždy vhodné pre atypické pozemky. Individuálne vypracované projekty sú síce drahšie, ale projektant vám vypracuje návrh, ktorý splní všetky vaše požiadavky. Odporúčame investovať do realizačného projektu. Ten totiž podrobnejšie rieši jednotlivé konštrukcie, skladby a nadväznosti jednotlivých profesií. Riziko vzniku chýb na stavbe je tak oveľa menšie. Skúsení realizátori však dokážu novostavbu postaviť aj na základe projektu určeného iba pre stavebné povolenie.

Stavebný projekt je komplexný dokument s množstvom príloh. V tomto smere sa môžete vydať 2 cestami. Buď si vyberiete už hotový katalógový projekt, alebo si necháte vytvoriť úplne nový projekt na mieru podľa vašich predstáv. Cena za architekta alebo projektanta nie je úplne zanedbateľná - pohybuje sa v reláciách 7 až 10 % z obstarávacích nákladov stavby. Avšak, aby sa vám v dome dobre bývalo, má zmysel si za profesionála priplatiť. Výhodou katalógového návrhu je priaznivejšia cena (začína sa od 900 eur). Nevýhodou je, že nemá zakreslené prípojky a osadenie na pozemok, preto nie je doriešená ani požiarna ochrana. Pred podpisom zmluvy sa nezabudnite opýtať, čo zahŕňa cena katalógovej projektovej dokumentácie.

Na stavbu rodinného domu svojpomocne budete potrebovať kompletnú projektovú dokumentáciu. Cena sa pohybuje od 2000 do 6000 € v závislosti od typu a veľkosti stavby.

• Projekt od autorizovaného projektanta - Ide o architektonicko-stavebný návrh, ktorý musí byť v súlade s územným plánom a normami.
• Energetický certifikát - Od roku 2021 musí byť každá novostavba v triede A0.

3. Financovanie stavby

Predtým, ako začnete s vybavovaním povolení a samotnou výstavbou domu, je potrebné vyriešiť otázku financovania. V prípade financovania domu hypotékou či úverom nezabudnite počítať aj s časom, ktorý banka potrebuje na posúdenie. Pred samotným spísaním žiadosti o hypotéku si najskôr porovnajte ponuky hypoték z viacerých bánk.

4. Stavebné povolenie a povolenia

Stavbu domu musí povoliť príslušný stavebný úrad. Žiadosti o stavebné povolenie predchádza zháňanie a vybavovanie množstva dokumentov, byrokracie a overení, čo si vyžaduje zvyčajne veľa času, stresu a pevných nervov. Keď máte v rukách projekt, môžete začať vybavovať stavebné povolenie. Najskôr budete potrebovať územné rozhodnutie, teda záväzné stanovisko o umiestnení stavby.

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia sa podáva na príslušnom stavebnom úrade formou vyplneného formulára (obvykle ho nájdete na stránke úradu) spolu s ďalšími dokumentmi. Požadovaných príloh je pomerne veľa, napríklad list vlastníctva, projektová dokumentácia, vyjadrenie inštitúcií a štátnych orgánov, ktorých sa to týka, či súhlas susedov. Po predložení žiadosti o vydanie stavebného povolenia s kompletnými prílohami a zaplatení správneho poplatku má stavebný úrad 30 dní na vydanie rozhodnutia.

Počet požadovaných stanovísk pre stavebné povolenie sa odlišuje podľa druhu stavby, funkcie využitia a požiadaviek daného stavebného úradu. Stavebný úrad si tiež môže vyžiadať doplnenie ďalších dokladov z iných inštitúcií podľa druhu, povahy a miesta stavby (napríklad od Železníc Slovenskej republiky, pamiatkového úradu, správy ciest, letiska, štátnych lesov a pod.). Ak nemáte čas behať po úradoch, môžete získanie povolení zveriť do rúk ľuďom, ktorí sa venujú inžinieringu a to aj pri svojpomocnej stavbe.

Ako stavať dom tak, aby ste získali stavebné povolenie? Vydanie stavebného povolenia trvá štandardne 30 - 60 dní, ale v praxi sa môžete stretnúť aj s oveľa dlhšou dobou najmä vo väčších mestách. Pre urýchlenie celého procesu vám odporúčame komunikovať priamo so stavebným úradom. Pri vybavovaní povolení vám veľa nervov a času dokáže ušetriť tzv. inžiniering. Osoba vykonávajúca inžiniering vám zabezpečí všetky stanoviská a doklady a bude vás zastupovať pred úradmi.

K stavebnému povoleniu budete potrebovať vyjadrenia prevádzkovateľov inžinierskych sietí. Každý prevádzkovateľ má na to zriadené osobitné oddelenie alebo niektorí ako telekomunikačný operátori elektronickú aplikáciu. Dlho sme čakali len na vyjadrenie policajtov k vjazdu na parcelu. Bolo tam treba dodatočne dorobiť projekt dopravného značenia v čase výstavby. Čo všetko budete potrebovať k žiadosti o stavebné povolenie vám dajú na stavebnom úrade, pretože každá obec môže mať rôzne obmedzenia.

Dokonca aj mestský architekt vám dá podmienky čo a ako sa môže v danej lokalite stavať. Tiež som chcel stavať moderný dom s atikovou strechou ale vďaka mestskému architektovi sme mohli stavať len prízemný dom s podkrovým. kompletná projektová dokumentácia stavby v 2 vyhotoveniach. Pokiaľ plánujete stavať na pozemku, ktorý je klasifikovaný ako orná pôda, budete k stavebnému povoleniu navyše potrebovať súhlas s vyňatím ornej pôdy z pôdneho fondu. Samotné vyňatie sa uskutoční až po kolaudácii, ale súhlas potrebujete už k žiadosti o stavebné povolenie. K súhlasu budete potrebovať umiestnenie stavby na parcele kde bude vyznačené ktorá časť parcely sa má vyňať. Stavebné povolenie nadobúda platnosť po uplynutí 15-dňovej lehoty, počas ktorej sa môžu ešte spresniť detaily každou zo zúčastnených strán.

5. Realizácia stavby

Realizácia výstavby domu podľa dohodnutých kritérií. Stavbu domu môžete realizovať svojpomocne alebo ju zveriť do rúk realizačnej firmy. Pri svojpomocnej výstavbe budete potrebovať stavebný dozor, ktorý dohliadne na hladký a bezpečný priebeh výstavby. Okrem dozoru na stavbe tiež sleduje financie a dáva pozor, aby náklady nepresiahli schválený rozpočet, a aby sa nepredlžovala dĺžka výstavby. Stavebný dozor zároveň dohliada aj na stavebný denník, do ktorého zapisuje vykonané kontroly. Pozor ale dávajte pri výbere dozoru. Lacnejšie možnosti vám zrejme nezaručia poctivý dozor, ktorý bude na stavbu dennodenne dohliadať.

Pokiaľ zveríte stavbu domu do rúk realizačnej firmy, ušetríte tým množstvo času. Firma denne stavbu monitoruje a v prípade nepredvídaných udalostí okamžite zasahuje. Okrem toho rešpektuje kvalitu stavebných materiálov a stavebných riešení navrhovaných v projekte, pričom zaručuje profesionalitu vybraných remeselníkov a odborníkov. Aj keď kvalitná realizačná firma niečo stojí, zaručí vám kvalitnú prácu a zároveň sa nemusíte báť, že sa v prípade problémov a reklamácie nebudete mať na koho obrátiť.

V tejto fáze je potrebné vybrať všetky materiály (okná, dvere, dlaždice...), ktoré budú vo vašom dome na kľúč použité a vykonať prípadné drobné úpravy domu. Konečná suma nehnuteľnosti bude závisieť aj od výberu konštrukcie a použitých materiálov. Od týchto rozhodnutí sa bude odvíjať aj komfort bývania a výdavky, ktoré budete na údržbu domu potrebovať. Preto sa oplatí dôsledne zvážiť, do akých materiálov svoje finančné prostriedky investovať. Nesprávne konštrukčné riešenia alebo použitie nekvalitných materiálov budú mať ekonomický dopad, ktorý budete znášať dlhé roky. Aj keď sa pri výstavbe domu snažíme ušetriť kde sa dá, podozrivo lacné materiály môžu ohroziť kvalitu či dokonca statiku objektu.

Pri výbere stavebných materiálov na dom je dôležité vybrať si správne najmä v prípade materiálu na hrubú stavbu, ktorá tvorí základ celého domu. Stavby z tehál v plnej miere spĺňajú požiadavky na trvalo udržateľnú výstavbu. Moderné brúsené tehly sa vyrábajú z prírodných materiálov a umožňujú všestranné použitie, pričom sa dajú aplikovať úspornými a rýchlymi technológiami murovania. Tehlové murivo má výborné tepelnoizolačné vlastnosti a zároveň dobre akumuluje teplo, vďaka čomu v interiéri udrží príjemnú vnútornú klímu bez výkyvov teploty a rizika vzniku plesní. Vyzdvihnúť treba aj jeho zvukovoizolačné vlastnosti, ktoré bránia šíreniu nežiaduceho hluku. Kvalitnú obálku domu treba doplniť vhodným spôsobom a hrúbkou zateplenia. Dom z tehál spĺňa najnáročnejšie požiadavky.

Pred samotnou výstavbou domu je potrebné pripraviť pozemok na stavebné práce. Pokiaľ je to nevyhnutné, zabezpečte si profesionálny tím na čistenie pozemku. Stavebné práce majú svoju systematiku a procesnosť. Začať so stavbou domu je ideálne na jar, prípadne zrealizovať základy na jeseň a so stavbou pokračovať následne v jarných mesiacoch. Hrubú stavbu z tehál síce s použitím murovacej peny možno realizovať aj v zime (pri dlhodobom poklese teplôt do - 5 °C), ale väčšina stavebných materiálov potrebuje vonkajšie teploty nad 5 °C. Celú hrubú stavbu možno rozdeliť na niekoľko fáz: výstavba základov, výstavba múrov, zastrešenie stavby, realizácia fasády a dokončovacie práce. Celková dĺžka výstavby rodinného domu trvá približne jeden rok. V prípade výstavby svojpomocne rátajte s dlhším obdobím, a to približne rok a pol až tri roky.

Svojpomocná výstavba domu nie je pre každého, ale pri dobrej príprave, disciplíne a správnej voľbe materiálov ide o reálnu cestu k vlastnému bývaniu. Nezabúdajte, že čo ušetríte na práci, investujete do času a štúdia. Pracujte s presnými rozpočtami, neriskujte improvizáciu a v prípade pochybností sa radšej poraďte s odborníkom. Ak sa plánujete pustiť do stavby domu svojpomocne, pojazdné lešenie vám umožní pohodlnú a bezpečnú prácu.

Harmonogram jednotlivých prác pri výstavbe domu je mimoriadne dôležitý. Ak ho nemáte, zorganizovanie všetkých činností bude pre vás veľmi náročné - pravdepodobne zabudnete na veľa vecí a môžete sa zbytočne dostať do komplikovaných situácií. Stavba domu svojpomocne neznamená, že všetko musíte robiť svojimi rukami. Aj keď máte dobré manuálne zručnosti, niektoré práce sa oplatí nechať na odborníkov. Napríklad, do elektroinštalácií by ste sa nemali púšťať svojpomocne, ak nemáte príslušné certifikáty. Profesionálom je zvyčajne lepšie zveriť aj montáž krovu, inštaláciu tepelnej izolácie, namontovanie okien a dverí, vodoinštalačné práce či osadenie systému vykurovania.

Zapamätajte si: Majstrov na jednotlivé stavebné práce kontaktujte v dostatočnom predstihu, aspoň 3 mesiace vopred. Na Slovensku totiž už dlhodobo chýbajú remeselníci. No a tí, ktorí robia svoju prácu naozaj poctivo a kvalitne, majú zaplnený kalendár na niekoľko týždňov dopredu.

Pokiaľ nemáte na stole stavebné povolenie, nemôžete začať s výstavbou domu ani s výkopovými prácami súvisiacimi s realizáciou základov. Avšak, kým bude úrad schvaľovať vašu žiadosť, viete sa venovať aspoň malým terénnym úpravám pozemku. Odstráňte burinu či iné prekážky, ktoré vám budú zavadzať pri výkopových prácach - napríklad starú dlažbu či zvyšky kamennej sutiny.

Nezabúdajte: Na stavenisku musíte mať zo zákona umiestnený oznam o tom, že stavba bola povolená. A okrem toho, samotné stavenisko by malo byť riadne označené a ohradené.

Geodet vám vytýči vápenný pôdorys stavby a vymeria a vyznačí základy podľa projektovej dokumentácie. V rámci budovania základov sa realizuje výkop základových pásov, prípadne aplikovanie železných výstuží, debnenie, betónovanie základových pásov, úprava podložia a príprava na inštalačné rozvody. V tomto kroku sa ukladajú strešné nosníky, ich podpery, vložky a vencové tvárnice. Moderné stavby majú najčastejšie drevený, keramický alebo železobetónový strop. Pri montáži strechy sa najprv osádza nosná konštrukcia, nasleduje latovanie, aplikácia izolácie, kladenie krytiny a montáž odkvapov.

Naša rada: Ak sa chcete uistiť, že pri výstavbe postupujete správne, poraďte sa s odborníkom, ktorý má na starosti stavebný dozor. Dá vám praktické tipy, ako zorganizovať jednotlivé práce, aby prebehli čo najefektívnejšie a hlavne správne a bezpečne.

Stavbu definitívne uzavriete pomocou okien a dverí. Po montáži okien a dverí sa štandardne začína riešiť elektroinštalácia a vodoinštalácia, realizácia stropnej izolácie a sadrokartónových stropov, maľovanie vnútorných stien, inštalácia systému podlahového kúrenia, osadenie samotných podláh a montáž vybavenia do jednotlivých miestností.

Čerešničkou na torte sú exteriérové úpravy.

Počas vybavovania stavebného povolenia bolo treba pozemok vyčistiť, pokosiť a vypíliť čo bolo nutné. Preto som postavil plechovú stavebnú búdu o rozmeroch 3x5 metrov z pozinkovaného plechu, aby bolo kde odkladať náradie, sekery, lopaty, benzín atď...

Výborná pomôcka je vysokotlaký čistič (vapka) ktorý sa hodí na umývanie skál do základov, umývanie náradia, miešačku od betónu, lopát, kelní od betónu a blata atď... Zdá sa to ako maličkosť, ale po celodennom betónovaní keď všedci už oddychujú alebo idú domov vy musíte ešte hodinu umývať náradie od betónu a wapkou to ide veľmi dobre a rýchlo. Jasné že bez lopaty alebo rozbrusovačky si na stavbe nepočnete, ale prvesntvo v užitočnosti náradia a šetrenia peňazí sa mi najviac vyplatil prívesný vozík. Doviesť štrk, skaly do základov, cement, drevo, dosky, miešačku a mnoho ďalších vecí je prívesný vozík za auto nesmiernou pomocou.

6. Kolaudácia

Po kompletnom dokončení stavby nasleduje kolaudačné konanie, ktoré môžeme označiť za posledný krok na ceste za sťahovaním do nového domu. O kolaudácií, podobne ako o stavenom povolení, opäť rozhoduje stavebný úrad. K žiadosti o kolaudáciu je potrebné doložiť aj požadované dokumenty.

Po dokončení domu vám ho realizačná firma odovzdá do užívania. Stavbu si so stavby vedúcim prejdite a skontrolujte. Kolaudačné konanie je posledným administratívnym krokom a začína sa na základe žiadosti stavebníka. Ide o inšpekciu, ktorú vykonáva stavebný úrad. Ten skontroluje, či stavba spĺňa všetky potrebné kritériá. Stavba ale nemusí mať dokončené tie úkony, ktoré nijak neovplyvňujú jej funkčnosť. Ak stavba prejde kontrolou, vydajú vám osvedčenie o užívaní, čo znamená, že je obývateľná a bezpečná na bývanie.

Po získaní kolaudačného rozhodnutia vám príslušný obecný alebo mestský úrad udelí súpisné číslo a stavbu zaeviduje. Na záver si už len treba zariadiť interiér a môžete sa sťahovať. Aby všetko v dome fungovalo tak ako má, nezabudnite na pravidelné kontroly. Najdôležitejšie sú revízie plynových a elektrických rozvodov, komína či bleskozvodov.

Tabuľka: Orientačné náklady na stavbu domu svojpomocne

Dôležité upozornenia:

1. Pri stavbe domu svojpomocne mnohí stavebníci podceňujú náklady. Rezerva by mala byť aspoň 10 - 15 % z celkového rozpočtu.
2. Chýbajúce harmonogramy predlžujú výstavbu. Ako stavať rodinný dom, aby ste dostatočne plánovali?
3. Aj pri svojpomocnej stavbe je vhodné si zaplatiť odborníka na kontrolu kľúčových fáz (napr.
4. Nesprávne odvodnenie, slabé zhutnenie podložia alebo nepresnosti pri výkope môžu spôsobiť trvalé škody.
5. Ako stavať dom, aby ste sa vyhli nízkej kvalite prác? Lacnejšie riešenia sa môžu predražiť opravami.

tags: #postup #pri #stavbe #domu #krok #za

Populárne príspevky:

• Zážitky z Penziónu Dúhový pstruh
• Kulinárske dedičstvo Spiša
• Domáci chlieb: Recepty pre každého
• Príznaky alergie na paradajky
• Tradičný Slovenský Prívarok