Príjem z prenájmu: Ako vyplniť prílohu daňového priznania
Príjmy z prenájmu patria medzi príjmy podľa § 6 zákona o dani z príjmov a uvádzajú sa v VI. oddiely daňového priznania k dani z príjmov - typ B.
V tomto článku sa pozrieme na to, ako správne vyplniť prílohu daňového priznania pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti, s praktickými príkladmi a dôležitými informáciami pre rok 2024.
Oslobodenie od dane z príjmu pri prenájme
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú od dane z príjmov oslobodené do výšky 500 eur.
Z toho vyplýva:
- Ak ste dosiahli príjmy do 500 eur, neuvádzate tieto príjmy v daňovom priznaní.
- Ak ste dosiahli príjmy nad 500 eur, v daňovom priznaní uvádzate rozdiel nad spomínaných 500 eur.
Príklad na uplatnenie oslobodenia u dane z príjmov pri prenájme
Pani Nová prenajíma byt, pričom jej príjem z prenájmu bol vo výške 2 450 eur. V daňovom priznaní uvedie sumu 1 950 eur (2450 - 500).
Manželia Novákovci získali prenájmom garáže 870 eur. Keďže garáž je v bezpodielovom vlastníctve oboch manželov, môžu si príjem rozdeliť a uplatniť oslobodenie 500 eur u každého zvlášť. Po rozdelení a uplatnení oslobodenia tak ani jeden z manželov nemusí uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní.
Príjem z prenájmu a daňové priznanie
Ako sme uvádzali vyššie, uvádzajú sa príjmy za prenájom v daňovom priznaní k dani z príjmov - typ B a sú oslobodené do výšky 500 eur.
V prípade, že ste v roku 2018 nemali žiadne príjmy alebo boli vaše príjmy nižšie ako 1 915,01 eur nemusíte podávať daňové priznanie.
Týka sa to aj situácie, kedy sú vaše príjmy vyššie ako 1915,01 eur ale po uplatnení oslobodenia sa dostanete pod spomínanú hranicu. Pokiaľ ste žiadne iné príjmy nemali, nemusíte v tomto prípade podávať daňové priznanie.
Príklad:
- Príjmy z prenájmu: 2000 eur.
- Oslobodenie: 500 eur
- Celkové príjmy: 1 500 eur
V prípade, že ste nemali žiadne iné príjmy, daňové priznanie podávať nemusíte.
Príjem z prenájmu a ročné zúčtovanie
Zamestnanec, ktorý mal príjmy z prenájmu nad rámec oslobodenia, nemôže žiadať svojho zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a musí podať daňové priznanie sám (typ B).
Len v prípade, že by príjem z prenájmu bol do 500 eur, vtedy sú príjmy oslobodené, nemusia sa uvádzať v daňovom priznaní a zamestnávateľ môže zamestnancovi urobiť daňové priznanie.
Príklad
Pán Peniaz je zamestnaný v miestnej banke. Popri zamestnaní ešte prenajíma byt. Jeho príjem z prenájmu bol 780 eur. Po uplatnení oslobodenia od dane z príjmov ešte stále zostáva 280 eur, kvôli ktorým musí podať pán Peniaz daňové priznanie sám. Zamestnávateľ mu vystaví potvrdenie o zdaniteľných príjmoch, ktoré poslúži aj ako príloha k daňovému priznaniu. Pán Peniaz potom v daňovom priznaní k dani z príjmov typ B vyplní: Oddiel V., kde uvedie príjmy zo zamestnania, a Oddiel VI., kde uvedie príjmy z prenájmu v sume 280 eur.
Nezdaniteľné časti základu dane a príjmy z prenájmu
Pri príjmoch z prenájmu si nemôžete uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku. Tieto príjmy totiž patria medzi tzv.
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Registrácia na daňovom úrade
Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty.
Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania.
Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Príklady registračnej povinnosti
- Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom.
- Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
- Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
- Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
- Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť.
- Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v X.
- Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou.
- Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Lehota na podanie daňového priznania
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.
Výdavky pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.
Výdavky si môžete zapisovať v daňovej evidencii. K daňovému priznaniu neprikladáte žiadne prílohy ani účtovné zápisy.
Tieto výdavky si však nemôžete uplatniť v plnej výške, ale musíte ich krátiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnutých do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Čo možno zahrnúť do výdavkov
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn.
Príklad krátenia výdavkov
Peter mal vlani príjem z prenájmu bytu 5 700 eur a výdavky 3 600 eur. Do daňového priznania zapíše sumu 5 200 eur, keďže od príjmov odpočítal 500 eur oslobodených od dane.
Spoločný byt manželov
Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si ale potom rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Príklad
Manželia prenajímali vlani byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Z prenájmu mali príjem 2 900 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2017 na rodičovskej dovolenke a iný príjem nemali. Manželia si rozdelili príjem - manželke patrí 2 400 eur a manželovi 500 eur. Manžel si uplatnil oslobodenie príjmov vo výške 500 eur a preto nemusí podávať daňové priznanie. Mzdu zo zamestnania mu zúčtuje jeho zamestnávateľ. Keď si manželka príjmy z prenájmu zníži o sumu 500 eur, jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2017 boli vo výške 1 900 eur.
Prenájom zo zahraničia
V zmysle článku 6 Zmluvy medzi Slovenskou republikou a Českou republikou o zamedzení dvojitého zdanenia a zabránení daňovému úniku v odbore daní z príjmov a z majetku (238/2003 Z.z., ďalej len „zmluva“) príjmy, ktoré poberá rezident SR z prenájmu nehnuteľného majetku umiestneného v Českej republike, môžu byť zdanené v Českej republike.
To, či Česká republika právo udelené zmluvou využije a akým spôsobom, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov.
Dvojité zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynuli zo zdrojov v ČR a na zdanenie ktorých mala právo Česká republika, daňovník v podanom daňovom priznaní v SR eliminuje metódou zápočtu dane (článok 22 zmluvy).
Ako vyplniť daňové priznanie - príklad
Petra Nová bola v roku 2017 zamestnaná a okrem toho prenajímala vlastný byt. Ako prenajímateľ sa zaregistrovala na daňovom úrade. Ten jej pridelil daňové identifikačné číslo (DIČ). Zo zamestnania mala príjem mesačne 1 200 eur, ročne 14 400 eura. Do poisťovní spolu odviedla 1 929,60 eura, z toho poistné na sociálne poistenie 1 353,60 eura, z toho poistné na zdravotné poistenie 576 eur. Zrazené preddavky na daň 1 646,64 eura. Príjem z prenájmu bytu bol 5 600 eur a skutočné výdavky 3 200 eur.
- Riadok 01: uvedie svoje pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). V úvodnej časti priznania vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku, že podáva daňové priznanie a uvedie, že ide o daňové priznanie za rok 2017.
I. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov zo závislej činnosti
- Riadok 34: uvedie príjem od zamestnávateľa vo výške 14 400 eur (na základe potvrdenia od zamestnávateľa).
- Riadok 34a: nevypĺňa, nakoľko nepracovala na dohodu.
- Riadok 35: uvedie úhrn poistného zaplateného v roku 2017 vo výške 1 929,60 eura (na základe potvrdenia od zamestnávateľa).
- Riadok 36: uvedie základ dane vo výške 12 470,40 eura.
VI. oddiel - Výpočet základu dane z príjmov z podnikania
- Riadok 11: V tabuľke č. 1 na riadku 11 stĺpec 1 uvedie sumu 5 100 eur. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa na riadku 11 stĺpca 2 zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahŕňaných do základu dane k celkovým takýmto príjmom. Preukázateľne vynaložené výdavky pri príjmoch z prenájmu sú vo výške 3 200 eura, do základu dane zahrnie krátené výdavky vo výške 2 914,29 eura (5 100 : 5 600) x 3 200.
- Riadok 13: na prvom stĺpci uvedie sumu 5 100 eur, na stĺpci 2 uvedie sumu 2 914,29 eura.
Petra pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov viedla daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona. Túto skutočnosť vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku pod tabuľkou č. 1 v VI. oddiele daňového priznania. V roku 2017 neplatila poistné na sociálne poistenie a zdravotné poistenie z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2, preto príslušný riadok, na ktorý sa uvádza preukázateľne zaplatené poistné z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona uvedený pod tabuľkou č. 1 na strane 3, nevypĺňa.
- Riadok 58: uvedie sumu 5 100 eur (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 1).
- Riadok 59: uvedie sumu 2 914,29 eura (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 2).
- Riadok 60: uvedie základ dane sumu 2 185,71 eura.
- Riadok 65: uvedie ako čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu sumu 2 185,71 eura.
IX. oddiel - výpočet dane podľa § 15 zákona o dani z príjmov
- Riadok 72: uvedie sumu 12 470,40 eura.
- Riadok 73: uvedie sumu 3 803,33 eura.
- Riadok 77: uvedie sumu 3 803,33 eura.
- Riadok 78: uvedie sumu 8 667,07 eura.
- Riadok 80: uvedie základ dane vo výške 10 852,78 eura.
- Riadok 81: vypočíta daň vo výške 2 062,02 eura (10 852,78 x 0,19), daň sa zaokrúhli na eurocenty nadol.
- Riadok 90: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 105: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 107: uvedie sumu 2 062,02 eura.
- Riadok 115: vypočíta výšku dane na úhradu vo výške 1 646,64 eura.
- Riadok 120: daň na úhradu 415,38 eura.
XII. oddiel - Vyhlásenie o poukázaní podielu zaplatenej dane
Na 136 riadku sa uvádza počet všetkých príloh, ktoré sú súčasťou priznania vrátane príloh č. 1, 2 a 3, aj keď sa nevypĺňajú. Petra na riadok 136 uvedie počet príloh 4, nakoľko k priznaniu je povinná ako prílohu predložiť kópiu Potvrdenia o príjmoch zo závislej činnosti.
Petra na strane 12 daňového priznania uvedie dátum a daňové priznanie podpíše.
Príloha 3 - Údaje na účely sociálneho poistenia a zdravotného poistenia
Na strane 16 daňového priznania vypĺňa len riadky č. 08 ,09, 10. Na riadku 08 uvedie úhrn poistného (§ 5 ods.
Praktické príklady
Uvádzame niekoľko praktických príkladov pre lepšie pochopenie:
Príklad č. 1: Starobný dôchodca
Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Zamestnanec s príjmami z prenájmu
Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.
Príklad č. 3: Zamestnanec s nízkymi príjmami z prenájmu
Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
NÁVOD: Ako vypísať daňové priznanie / Daň z nehnuteľnosti rýchlo a správne
Kam zapísať príjem z prenájmu?
Príjmy z prenájmu sa zapisujú do VI. oddielu daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v tabuľke č. 1 v stĺpci 1 na riadku 11 a 13. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Príklad
- Riadok 11: V tabuľke č. 1 na riadku 11 stĺpec 1 uvedie suma 6 700 €. Výdavky k príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sa na riadku 11 stĺpca 2 uvedú krátené výdavky vo výške 4 355 €.
- Riadok 13: na prvom stĺpci uvedie sumu 6 700 €, na stĺpci 2 uvedie sumu 4 355 €.
Daňovník pri príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov viedol daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona a preto túto skutočnosť vyznačí v príslušnom zaškrtávacom políčku pod tabuľkou č. 1 v VI. oddiele daňového priznania.
V roku 2019 neplatil poistné na sociálne poistenie a zdravotné poistenie z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2, preto príslušný riadok, na ktorý sa uvádza preukázateľne zaplatené poistné z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona uvedený pod tabuľkou č. 1 na strane 3, nevypĺňa.
- Riadok 58: suma 6 700 € (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 1).
- Riadok 59: suma 4 355 € (z tabuľky č. 1 na strane 3 z riadku 13 stĺpca 2).
- Riadok 60: základ dane sumu 2 345 €.
- Riadok 65: čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu sumu 2 345 €.
Upozornenie
Obsah článku je aktuálny k dňu jeho uverejnenia.
tags: #prijem #z #prenajmu #priloha #danoveho #priznania
